Naujausia teismų praktika dėl apsimestinių sandorių
- Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai
- 6 days ago
- 2 min read
Atsidarius kokį nors populiarų skelbimų portalą ir paieškoję tikrai rasite kažką panašaus: UAB „X“ teikia paskolas visoje Lietuvoje už užstatą; išperka ir refinansuoja skolas iš antstolių, stabdo ir nutraukia varžytynes; gali būti teismo ir antstolių areštai; esant antstolių paskelbtoms varžytynėms, gali refinansuoti skolą, skolininkui nutraukiamos varžytynės ir jis lieka gyventi ir valdyti bet kokį savo turtą;
Kaip tai veikia?
Vieną iš tokių atvejų prieš kelias dienas išnagrinėjo Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (LAT).
Situacija labai įdomi –butas, kuriame gyveno šeima, buvo areštuotas antstolio, netrukus būtų buvusios paskelbtos varžytinės. Tad, matyt, nematydamas kitos prošvaistės buto savininkas susirado UAB „X“ (pavadinkim ją taip), kuri sutiko „refinansuoti skolą“.
Trumpai paaiškinsiu UAB „X“ veiklos modelį.
Kreipiasi sudėtingoje padėtyje atsidūręs asmuo (pavadinkim jį skolininku), kurio turtas yra areštuotas, paskelbtos arba netrukus bus paskelbtos varžytinės, ko pasėkoje būtų parduotas to skolininko nekilnojamasis turtas, pavyzdžiui, butas. Tarp UAB „X“ ir skolininko (to, kurio turtas areštuotas ir tuoj bus pardavinėjamas iš varžytinių) sudaromos sutartys, pagal kurias UAB „X“ nuperka turtą kaip skolininko pasiūlytas pirkėjas už pvz. 25‘000 Eur. UAB “X” tampa buto savininku. Tada dar šalia skolininkas ir UAB „X“ sudaro dvi sutartis: nuomos sutartį ir nekilnojamojo turto pirkimo – pardavimo su atpirkimo teise sutartį. Pagal šias dvi sutartis skolininkas įsipareigoja UAB “X” mokėti po, pavyzdžiui, 500 Eur/mėn. nuomos už tą patį butą penkerius metus, o po penkerių metų skolininkas įgis galimybę nusipirkti tą patį butą iš UAB „X“ už tuos pačius 25 000 Eur.
Kas čia negerai?
Iš pirmo žvilgsnio žiūrint atrodytų „think out of the box“ (liet. „mąstyti nestandartiškai“, „mąstyti kūrybiškai, ne pagal šabloną“) ir kas čia su tuo negerai, nes juk sutarčių laisvė, o be to, skolininko kreditoriai atgavo skolas, antstolis gavo vykdymo išlaidas. Vis dėlto LAT pasisakė, kad čia net labai negerai ir štai kodėl:
- Tokie sandoriai yra apsimestiniai, kitaip tariant, sandoriai sudaryti kitiems sandoriams pridengti – skolininkas visai nesiekė sudaryti tokių sutarčių, kokias sudarė, o iš tiesų tenorėjo išsaugoti savo butą, tačiau negalėjo sudaryti kokios nors paskolos sutarties su įkeitimu, nes butas buvo areštuotas;
- Visi trys sandoriai turi būti vertinami kartu;
- Nuomos mokestis iš tiesų buvo ne nuomos mokestis, o palūkanos už paskolą, buto atpirkimo kaina 25‘000 Eur buvo ne atpirkimo kaina, o paskolos suma.
LAT priėjo prie išvados, kad kadangi tikrasis sandoris yra paskolos sutartis su nekilnojamojo turto hipoteka, vadinasi, pirma, tuo metu galiojo teisinis reguliavimas, pagal kurį norint parduoti butą reikėjo teismo leidimo (nes bute gyveno nepilnamečiai), ir antra, hipotekos sandoris turi būti notarinės formos – sutartis pripažinta negaliojančia nuo sudarymo momento.
Butas grąžintas skolininkui, bet skolininkas vis dar kaip ir lieka skolingas UAB „X“, byla grąžinta atgal į pirmąją instanciją tolesniam nagrinėjimui.
Kas iš to?
Visi tie skolininkai, kurie pasirašę tokias ir panašias sutartis dabar gali drąsiai keliauti į teismą ir remdamiesi šia LAT nutartimi atgauti savo butus, namus ar sodybas. O tie kreditoriai, tokie kaip UAB „X“ turi pagalvoti, kaip pakeisti savo veiklos modelį, kadangi šis veiklos modelis tapo nebepatikimas.
Kas nori įdėmiau paanalizuoti: Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2025 m. balandžio 10 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-72-403/2025.
Comments