UA-53542336-1
top of page
Search
  • Writer's pictureIzokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai

Preliminariųjų nekilnojamojo turto sutarčių nutraukimas. Kokių veiksmų gali imtis pirkėjas?

Updated: Jul 19, 2023

Sabina Izokaitienė, advokatė, advokatų kontoros "Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai" partnerė


Siautulys nekilnojamojo turto rinkoje po truputį rimsta, bet bylos, kylančios iš to siautulio, - tikrai ne. Turbūt esate girdėję apie preliminarių nekilnojamojo turto sutarčių nutraukinėjimo pasiutpolkę.


Kokių veiksmų gali imtis pirkėjai, kurių sudarytas preliminariąsias nekilnojamojo turto sutartis pardavėjai nutraukia dėl to, kad nekilnojamojo turto objekto kaina rinkoje yra pakilusi? Paprastai renkasi vieną iš šių variantų:


1. Nesiimti teisinių veiksmų ir pasitenkinti tuo, kad pardavėjas grąžina sumokėtą pagal preliminariąją nekilnojamojo turto sutartį avansą bei, jeigu preliminariojoje nekilnojamojo turto sutartyje buvo numatyta, sumoka netesybas.


2. Susitarti su pardavėju dėl kitos abi šalis tenkinančios nekilnojamojo turto kainos (netesybų sumos).


3. Išreikšti pretenzijas pardavėjui dėl nutrauktos preliminariosios pirkimo – pardavimo sutarties. Laukti, kol pardavėjas parduos nekilnojamąjį turtą trečiajam asmeniui. O tada pasinaudoti precedentine Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nutartimi[1], ir reikalauti skirtumo tarp naujosios nekilnojamojo turto pardavimo kainos ir kainos, numatytos preliminarioje nekilnojamojo turto sutartyje. Yra tikimybė prisiteisti skirtumą.


4. Jeigu kompensacija netenkina ir iš tikrųjų nekilnojamojo turto objektas yra svajonių namai, ofisas, pan. – kreiptis į teismą reikia nedelsiant ir nebelaukti, kol nekilnojamasis turtas bus perleistas, nes tada būsime priversti grįžti į 1, 2 arba į 3 punktą. Nedelsiant kreipiamasi į teismą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo.

Būtent taip visai neseniai padarė žmonės, kurie kovoja už savo svajonių namus. Laukė namų ilgai, nes namai buvo statomi. Kol vyko statybos darbai, pakilo nekilnojamojo turto kainos ir namus pardavėjas nusprendė parduoti už rinkos kainą, todėl nekilnojamasis turtas buvo pradėtas siūlyti tretiesiems asmenims.

Pirkėjai prašė areštuoti žemės sklypą ir ant šio žemės sklypo statomą pastatą – gyvenamąjį namą. Vilniaus apygardos teismas nutartimi prašymą dėl laikinųjų apsaugos priemonių taikymo tenkino iš dalies – nutarė atlikti įrašą VĮ Registrų centro nekilnojamojo turto registre dėl draudimo perleisti nuosavybės teisę į žemės sklypą ir ant šio žemės sklypo statomą pastatą – gyvenamąjį namą. Lietuvos apeliacinis teismas[2] 2022 m. gruodžio 1 d. nutartimi pritaikytų laikinųjų apsaugos priemonių nekeitė. Byla vis dar nagrinėjama dėl pačios bylos esmės, tačiau kol nebus išnagrinėta, pardavėjas perleisti tretiesiems asmenims turto negalės.


Kas būtų atvirkštinėje situacijoje (jei nekilnojamojo turto rinkos kaina nukristų)? Kyla klausimas, ar pirkėjai galėtų lengvai nutraukti preliminarias nekilnojamojo turto sutartis, ar visgi pardavėjas galėtų prisiteisti nuostolių atlyginimą iš pirkėjo arba priversti pirkti nekilnojamąjį turtą.

Nekilnojamojo turto burbulas jau yra sprogęs - prieš daugiau nei dešimt metų. O Lietuvos Aukščiausiasis Teismas jau yra nagrinėjęs bylų, kai sprogus nekilnojamojo turto burbului pirkėjas atsisakė pirkti nekilnojamąjį turtą, dėl kurio pirkimo – pardavimo buvo sutarta preliminariąja sutartimi, perduotas avansas. Vienas iš pavyzdžių - Lietuvos Aukščiausiojo Teismo nagrinėta civilinė byla[3], kurioje nustatyta, kad kol pirkėjas ieškojo pinigų butui pirkti, minėtas burbulas sprogo, butas nuvertėjo (nuo 170000 Lt iki 140000 Lt), o pirkėjas atsisakė pirkti butą, nes nepavyko pasiskolinti. Pardavėjas patyrė 30’000 Lt nuostolių, kuriuos būtent ir bandė prisiteisti iš pirkėjo. Visgi Lietuvos Aukščiausiasis Teismas toje byloje pasisakė, kad pirkėja nebuvo nesąžininga ikisutartiniuose santykiuose ir dėl to jai nekilo pareiga atlyginti nuostolius pardavėjai.


Laikai keičiasi, tačiau teismų praktikoje, kaip prieš daugiau nei dešimtmetį, taip ir dabar, vertinama, ar šalys buvo sąžiningos, ar dėjo visas pastangas, kad įvykdytų prisiimtus sutartinius įsipareigojimus. Dar romėnai sakė pacta sunt servanda (sutarčių reikia laikytis), tad vien ta aplinkybė, jog preliminariosios nekilnojamojo turto sutarties numatyta kaina nebeatitinka rinkos kainos, kaip tokia, yra pagrindas pirkėjui imtis aukščiau nurodytų veiksmų.


[1] Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2022 m. rugsėjo 12 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-188-1075/2022.

[2] Lietuvos apeliacinio teismo 2022 m. gruodžio 1 d. nutartis, priimta civilinėje byloje Nr. e2-1175-370/2022.

[3] Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2010 m. lapkričio 30 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-488/2010.


Comments


bottom of page