Sabina Izokaitienė, advokatė, advokatų kontoros "Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai" partnerė
Pastaruosius penkerius metus galiojo Statybos įstatymo nuostatos, numatančios, kad naują ypatingąjį ar neypatingąjį statinį galima naudoti tik užbaigus statinio statybą. Taip pat rekonstruoto ypatingojo ar neypatingojo statinio naujas dalis naudoti galima buvo tik užbaigus statinio statybą. Iki pat 2024 metų galios būtent toks teisinis reguliavimas.
Nuo 2024 m. sausio 1 d. įsigalios statybos rinką sudrebinęs ir daug tiek teorinių, tiek ir praktinių klausimų keliantis Statybos įstatymo 47 straipsnio 2 ir 3 dalių pakeitimas. Vadovaujantis pakeitime numatytu teisiniu reguliavimu bus galima pastatytą ypatingąjį ar neypatingąjį statinį ar jo dalį naudoti ir (ar) sudaryti sandorius dėl patalpų, esančių daugiabučiuose, ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimo kitiems naudotojams tik Statybos įstatymo nustatyta tvarka užbaigus statinių (jų dalių) statybą. Įtvirtintos ir panašios nuostatos, susijusios su rekonstruotų ypatingųjų ar neypatingųjų statinių naujomis dalimis – jas bus galima pradėti naudoti ir (ar) sudaryti sandorius dėl naujose dalyse esančių gyvenamųjų patalpų perleidimo kitiems naudotojams vėlgi tik užbaigus statinio (jo dalies) statybą Statybos įstatymo nustatyta tvarka.
Įdomu tai, kad nors teisės akto nuostatos, susijusios su pastatyto naujo statinio ir rekonstruoto statinio naudotojų pareigomis, yra labai tarpusavyje panašios, vis dėlto skiriasi. Pirma, kalbant apie naujame statinyje esančias patalpas, įstatymas jų neleis naudoti ir/ar sudaryti sandorių dėl nuosavybės teisės perleidimo į jas, tuo tarpu rekonstruoto statinio naujų dalių nebus galima naudoti ir /ar sudaryti sandorių dėl perleidimo (įstatymas šiuo atveju nemini nuosavybės teisių). Iš formuluotės seka, kad rekonstruoto statinio dalių nebus galima perleisti ne tik nuosavybės teise, bet dar daugiau - iki statybos užbaigimo nebus galima perleisti ir statinio valdymo, naudojimo. Antra, kalbant apie naujus statinius, įstatymas draus naudoti ir/ar sudaryti sandorius dėl (i) patalpų, esančių gyvenamosios paskirties pastatuose – daugiabučiuose pastatuose; taigi nebūtinai gyvenamosios paskirties patalpų, bet jeigu jos naujame daugiabutyje, draudimas galios, (ii) gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose; vadinasi, nepaisant to, kokia pastato paskirtis, jeigu patalpos gyvenamosios paskirties – vėlgi galios draudimas naudoti ir(ar) sudaryti sandorius dėl nuosavybės teisės perleidimo. Tuo tarpu rekonstruotose pastatuose bus draudžiama naudoti ir(ar) sudaryti sandorius tik dėl gyvenamųjų patalpų.
Advokatės Sabinos Izokaitienės manymu, įstatymo formuluotė ne tik netobula, tačiau ir kelianti itin daug praktinių klausimų. Naujoji Statybos įstatymo redakcija formuluojama ne kaip draudimas perleisti nuosavybės teises į naujuose statiniuose esančias tam tikras patalpas, bet kaip draudimas sudaryti sandorius. Kyla klausimas, ar draudžiami notariniai pirkimo – pardavimo, dovanojimo, kt. sandorius, ar ir preliminariosios, būsto rezervacijos sutartys. Neaišku, kaip turės būti sprendžiama dėl patalpų, dėl kurių jau yra sudarytos preliminariosios, rezervacijos sutartys, tačiau notariniai sandoriai planuojami tik kitais metais ar dar vėliau. Tuo labiau rekonstruotų statinių atveju, - ar įstatymų leidėjas draudžia sudaryti ir sandorius ir dėl nuomos, panaudos. Be to, įdomu, kaip praktikoje bus sprendžiamos situacijos, kai gyvenamosios paskirties pastatuose (daugiabučiuose) esančios patalpos arba gyvenamosios paskirties patalpos, esančios kitų paskirčių nebaigtuose statyti pastatuose, bus paveldimos ar priklausys bankrutuojančiam subjektui. Neabejojama, kad praktikoje bus susiduriama su galybe kitų problemų dėl naujosios Statybos įstatymo 47 straipsnio 2 ir 3 dalies redakcijos.
Tikėtina, kad Statybos įstatymo redakcija per metus dar gali būti koreguojama, tačiau jeigu ji išliks tokia, kokia turi įsigalioti pagal šiuo metu priimtą Statybos įstatymo pakeitimo įstatymą, teisininkai bei verslas sugalvos, kaip išspręsti praktines problemas, susijusias su naujuoju teisiniu reguliavimu, žinoma, kils ir nemažai ginčų, sąlygosiančiu ir naujos teismų praktikos formavimą.