Sabina Izokaitienė, advokatė, advokatų kontoros "Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai" partnerė
Žemės įstatymas užtikrina valstybinėje žemėje esančių statinių ir įrenginių savininkams ar nuomininkams teisę išsinuomoti valstybinę žemę be aukciono. Ilgam terminui - iki 99 metų, o jeigu tai žemės ūkio paskirties žemė, - ne ilgiau kaip 25 metams. Atrodytų, kad jeigu nuomos sutartis sudaryta, galima atsipūsti ir nebūtinai skubėti toje žemėje kažką dirbti, statyti ar tvarkyti. Visgi praktika rodo, kad valstybinės žemės nuomos sutartys nutraukiamos, o nuomininkams nesuskubusiems tvarkytis valstybinėje žemėje tenka ginčyti sutarties nutraukimą teismuose.
Valstybinėje žemėje esantys statiniai neretai įsigyjami varžytinių, aukcionų keliu, taip pat iš juridinių ar fizinių asmenų. Statiniai ar įrenginiai gali būti nebaigti statyti, reikalaujantys rekonstrukcijos ar remonto darbų tam, kad galėtų būti naudojami pagal paskirtį ir tenkinti savininko poreikius. Tokiems statiniams ir įrenginiams naudoti ir eksploatuoti savininkai turi teisę sudaryti valstybinės žemės nuomos sutartį be aukciono su savivaldybe, Nacionaline žemės tarnyba ar kitu valstybinės žemės patikėtiniu.
Advokatų kontoros „Izokaitienė, Bartkevičienė ir partneriai“ teisininkė Sabina Izokaitienė sako, Lietuvos Aukščiausiasis Teismas eilėje savo nagrinėtų bylų, susijusių būtent su valstybinės žemės nuomos sutarčių nutraukimu, yra konstatavęs, kad tam tikrais atvejais nuo nuomos sutarties sudarymo iki jos pradėjimo vykdyti objektyviai turi praeiti tam tikras laikotarpis, priklausantis nuo sudarytos žemės nuomos sutartyje nurodytos pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties. Tai gali būti susiję su žemės sklypo detaliojo plano, statybos darbų projekto rengimu, leidimų statyti ir užsiimti atitinkama veikla išdavimu ir kt.. Kita vertus, nepateisinamai ilgas tokių būtinų veiksmų neatlikimas ir nepradėjimas išnuomoto žemės sklypo naudoti pagal paskirtį gali lemti nuomos sutarties nutraukimą prieš terminą. Teismų praktikoje pripažinta, kad tai, jog nuomotojas nevykdo išsinuomotame sklype jokios komercinės ūkinės veiklos šešerius metus, yra pakankamas pagrindas nutraukti žemės sklypo nuomos sutartį prieš terminą.[1]
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2022 m. lapkričio 8 d. išnagrinėjo civilinę bylą[2], kurioje buvo sprendžiamas klausimas dėl valstybinės žemės nuomos sutarties nutraukimo teisėtumo. Juridinis asmuo 2005 metais sudarė valstybinės žemės nuomos sutartį dėl žemės sklypo, ant kurio stovėjo jam priklausantis tik 1 procento baigtumo statinys, ilgam 80 metų nuomos terminui. Praėjus penkiolikai metų (!) juridinis asmuo pradėjo 1 procento baigtumo statinio statybos darbus ir paraleliai kreipėsi į Nacionalinę žemės tarnybą dėl tos pačios valstybinės žemės pardavimo. Nacionalinė žemės tarnyba ne tik kad nepardavė žemės sklypo, tačiau ir nutraukė žemės nuomos sutartį.
Privačiam subjektui šiuo atveju pavyko bylą laimėti, o teismas laikėsi nuomonės, kad nors po valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo žemės sklypas ilgą laiką nebuvo naudojamas tam tikslui, kuriam buvo išnuomotas (jame esantiems statiniams eksploatuoti), ir jame nepradėti jokie statybos darbai, tačiau NŽT viešojo intereso kuo efektyviau naudoti valstybės turtą negynė, sklypo naudojimo aplinkybių nekontroliavo ir pažeidimų nefiksavo, o valstybinės žemės nuomos sutartį nutraukė jau po to, kai nuomininkas pradėjo darbus ir organizacinius veiksmus, reikalingus tam, kad žemės sklypas būtų naudojamas pagal paskirtį ir sutarties nuostatas, investavo į tai lėšų. Šioje civilinėje byloje teismas palaikė juridinį asmenį, kuris nors 15 metų visiškai jokios veiklos nevykdė, statybos darbų išsinuomotame valstybinės žemės sklype nesiekė pabaigti, tačiau tuo momentu, kai sutartis buvo nutraukta, statybos darbai žemės sklype jau buvo pradėti vykdyti, o statinio baigtumas pasistūmėjęs iki 9 procentų. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas visgi laikėsi pozicijos, kad nuomos sutarties nutraukimas tokiu atveju neatitiktų nuomininko teisėtų lūkesčių ir būtų neproporcinga poveikio priemonė už buvusį pažeidimą, kurį pats nuomininkas savo valia ir veiksmais siekia pašalinti.
Valstybinės žemės nuomininkams sudarius sutartį atsipalaiduoti nevertėtų, priešingai - tikslinga imtis aktyvių veiksmų siekiant naudoti išsinuomotą valstybinę žemę pagal sutartį ir žemės naudojimo tikslinę paskirtį. O itin ilga pertrauka tarp valstybinės žemės nuomos sutarties sudarymo ir aktyvių veiksmų žemės sklype suteikia galimybę valstybinės žemės nuomotojui sutartį nutraukti. Tiems, kurie valstybinę žemę jau yra išsinuomoję, tačiau nenaudoja jos pagal paskirtį, neatlieka veiksmų, siekiant ją naudoti pagal tikslinę paskirtį, vertėtų suskubti ir pradėti tai daryti, kadangi pagal aktualią teismų praktiką būtent aktyvūs veiksmai, nepaisant to, jog pradėti po itin ilgo laiko tarpu ir yra gana neženklūs, lemia negalimumą nutraukti valstybinės žemės sutartį.
[1] Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2018 m. rugsėjo 27 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-333-248/2018, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010 m. spalio 4 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-378/2010, Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2008 m. vasario 5 d. nutartį civilinėje byloje Nr. 3K-3-54/2008.
[2] Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus 2022 m. lapkričio 8 d. nutartis civilinėje byloje Nr. e3K-3-246-823/2022.